购房谨防九大陷阱及其对策 让你买到心仪合适房

经济参考报[微博]2015-11-09 10:01
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一知己知彼百战不殆

房地产市场各种类型的房屋很多作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次不能妄自?#31080;?#20063;不能好高骛远以免日后给自己带来沉重的经济负担在明确自己应该购买哪一类商品房后更为重要的是了解开发商的售楼资格由于开发商与购房人存在着?#29616;?#30340;市场信息不对称双方的地位实质上是不平等的?#23548;性?#20986;现开发商利用集体土地开发房地产开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况?#29616;?#20405;害购房人的权益

二看清内部认购真面目

许多开发商在楼盘预售前?#19981;?#25630;内部认购一为造势二为摸底都是为预售作准备而对于购房人来说相对而言内部认购的价格相对较低有一定的吸引力对此笔者认为由于内部认购行为政府不?#23777;ɣ?#20063;没?#24515;?#20837;管理商品房的内部认购可能存在以下隐患

一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金导致将来难以取得房地产证;

二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;

三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案开发商可能会将房屋一楼多售因此购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意

三慎签认购书

在?#23548;?#20013; 为了尽早销售商品房开发商在与购房人签订商品房销售合同前双方先签订商品房预售认购书购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项但往往在正式的商品房买卖谈判中又因为对具体条款的争议不能签订正式的商品房买卖合同双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金适用定金罚则而争吵不休对于认购书的法律性质一般认为如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款如商品房的位置楼层总面积单价总价签订正式预售合同的时间等商品房认购书具有合同约束力?#31508;宋?#32422;要承担违约责任认购书?#24615;?#23450;的款项应当视为解约定金适用定金罚则如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款则认购书只是没有法律约束力的意向书?#20445;?#36141;房人所缴款项应当退回

四确定合理的付款方式

为加快?#24335;?#22238;笼?#23548;?#20013;有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款以免麻?#22330;?#20294;这种做法其实存在一定的风险如果开发商开发烂尾购房人极有可能血本无归因此购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款这样可以将风?#25112;?#21040;最低避免将来被套牢?#34180;?#22914;在合同?#24615;?#23450;签约时支付房款的10%签?#24049;?#24320;发商应保证工程应建?#20102;?#23618;完工购房人再付10%等等

五明确约定收楼标准

对于商品房交付使用的标准城市房地产开发经营管理条例第十七条第十八条有明确规定即房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当进行综合验收综合验?#38556;?#30446;包括(一)城市规划设计条件的落?#30331;?#20917;;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落?#30331;?#20917;;(五)物业管理的落?#30331;?#20917;住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的可以分期验收

六规范商品房面积增减的处理

商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准而合同的签订往往在测绘之前因此合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符

对于面积增减的处理建设部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知有明确的规定即

商品房销售合同约定面积与?#23548;?#38754;积发生差异的按照合同约定处理;合同未做约定的面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%?#38405;?含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%?#38405;?#30340;(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人广州市的商品房买卖合同在此基础上进一步规定面积误差比绝对值在0.6%?#38405;?含本数)的买卖双方不做任?#23614;?#20607;当然合同双方也可以另行约定

七了解按揭的办理方法

大部分开发商都在售楼广告?#34892;?#26126;提供多少年的几成按揭并列出月供多少以示供楼是件轻松的事情有的购房人也以为签了合同缴了部分房款并提交了一系列按揭申请文件后就可以放心等待入住了

?#23548;?#19978;提供按揭的是银行而不是开发商银行对购房人资信进行调查后可能不会批准提供按揭?#23548;?#20013;也存在开发商把按揭作为一种销售手段明明没有却明?#31354;?#32966;地宣扬

如果银行不批?#21450;?#25581;或根本就不存在按揭而购房人已缴了一部分房款那购房人则十分被动比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定

八追究交楼违约的技巧

有的购房人往往会遇到这种情形接到开发商的交楼通知书兴冲冲地到楼盘一看商品房的许多设施?#27982;?#26377;到位对此有的购房人急于入住直接收楼有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付并要求开发商承担迟延交付的违约责任两者的处理其法律后果是不同前者收楼后?#35789;股?#21697;房根本不适于居住使用购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金

当然如果商品房存在质?#35838;?#39064;已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质?#35838;?#39064;引起的财产损失但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事而且证明房屋的质?#35838;?#39064;的?#35759;?#26159;相当大的获?#38376;?#20607;的成本?#32454;ߡ?#30456;反由于开发商已明显违约后者要求开发商承担迟延交付违约责任的?#35759;?#23601;小多了

九了解预售商品房转让的条件

在房地产交?#23383;У?存在预售商品房转让的情形即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人俗称炒楼花?#34180;?#30001;于预售商品房转让有利于转让人的融资对受让人而言可能有价格上的优惠而国家又能增加税收因此炒楼花?#24444;?#28982;在理论上存在争议?#23548;?#20013;却一直客观存在但由于楼花毕竟不是现楼其中涉及法律关?#21040;?#20026;复杂建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后做决策简单而言如果转让人已付清全部价款预售商品房的转让无须事?#26085;?#24471;作为预售人的开发商同意如果预购人尚未付清价款则转让事先须征得预售人的同意如果转让的商品房办理了按揭则情况更为复杂但无论何种情况预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让

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