2015年房地产行业分化加剧 险资频频登台搅局

2015年即将过去又到回首远望时

2015年无疑是不平凡的一年中国股市波澜起伏投资者悲喜交加值得反思的不少中国产业经济在中国经济新常态的大背景下转方式调结构创新转型的故事同样令?#35828;?#27668;回肠

2015年中国经济遭遇外部需求疲软人口红利减少落后产能淘汰等诸方面的下行压力但中国经济存在韧性不小潜力巨大的鲜明特征内生增长正逐渐爆发出?#30475;?#30340;力量

为此本报今起推出2015中国产业经济系列年度报告内容涵盖房地产汽车等国民经济重点领域通过回顾展望以期让投资者更好地把握产业发展脉络对中国经济中国股市有更理性的判断敬请投资者垂注

2015年对于房地产行业来说可谓是转折的一年?#20013;?#22810;年高速增长的房地产销售和投资在这一年均放缓了脚步无论是政府还是房企都在学着?#35270;?#36825;种变化

?#23548;?#19978;面对去库存的巨大压力政策已放宽房地产调控并祭出了330新政这样的大招力图刺激市场重新走?#38505;?#36712;而对于不少房地产企业来说转折就意味着转变因此在2015年转型便成为房企的一个主旋律

当然有人退出就会有人进来当一批批房企先行者们陆续退出行业的时候作为金融大鳄的险资却悄然间成为这个行业的主角之一

而对于京沪广深的广大购房者来说2015年一线城市的新房市场已成为绝大多数?#25628;?#20013;的故事?#20445;?#21160;辄10万元+的房价让买房离其越来越远整个市场的分化则是在所难免

房地产公司忙转型

龙头多元化趋势明显

告别?#24179;?#26102;代步入白银时代的房地产行业转?#32479;?#20026;开发商们谈论最多的话题之一

相 比于此?#25353;?#22810;数房企的转型还处于规划阶段2015年对于不少房企来说转型却已开始落地这其中既?#22411;?#31185;万达恒大这样的业内龙头也有苏宁环 球阳光城这种体量不小业绩表现不错的房企而像浙江广夏莱茵置业海德股份等规模更小一些的区域房企更是宣布全面转型完全退出房地产行业

?#23548;?#19978;上述企业还都是沪深市场或者港交所的上市房企相比于全国其余数万家房地产企业已是金字塔塔尖的部分这些企业尚且加速转型的步伐剩余的绝大多数房企则都将会在未来的数年内被市场所淘汰

有房企老总直言现在做房地产的企业还有5万家—6万家10年后可能就只有50家60家了

行业陷入困局

为 何在2015年如此多的房企开始真正的迈出转型的脚步?#30475;?#25968;据上或许可以看出一些端倪其中作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑今年1月份 —11月份全国房地产开发投资为87702亿元同?#35753;?#20041;增长1.3%增速比前10个月回落0.7个百分点继续呈回落走势对此业内人士也达成普 遍共识即从GDP角度看房地产投资已处于负拉动状态

同 时10月末全国商品房待售面积?#30333;?#23429;待售面积均再度攀升达到历史峰值虽然在政策刺激下11月份商品房销售额增速创下年内新高但房地产市场继续分 化一线城市房地产市场明显回暖交易?#21487;?#21319;?#23777;e?#24211;存下?#21040;峡e?#20215;格环比上升三四线城市的销售增速则继续下滑去库存压力丝毫未减

此外从房企今年公布的财报?#23777;?#24320;发商的盈利水平?#20013;?#19979;降A股房企的平均净利率水平创下历史新低成本控制能力也面临考验

显然在这种情况下转型?#32479;?#20026;了房企唯一可行的出路这其中龙头房企大多选择走多元化道路小型房企则全面退出转行经营

龙头企业多元化发展

宏观经济发展的结构调整和产业转型升级人口结构变迁以及城镇化进程的推进都会带来大量城市住宅?#30333;ۺ戏?#21153;需求因此诸多房企在进行房地产开发的同时也积极探索多元化经营模式尤其是大?#34892;?#25151;企他们在行业中处于一定的优势地位继续经营房地产所面临的困难也相对较小

今年5月份郁亮提到万科要做到万亿元市值的目标并明?#20998;?#20986;万科未来的万亿元市?#36947;?#38754;我们希望传统住宅销售业务占比一半左右一半来自新业务

据 悉万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道此前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务从今年开始转向承接外部项?#35838;?#20027;此外物流 地产成为万?#39057;?#19968;个确认的主干业务目前其已在贵阳武汉上海等地正式获取6个物流地产项目万科出租公寓业务今年也进入扩张阶段目前已开业或准备开 业的的项目有9个可提供近万间公寓此外万科还希望成为中国首席的素?#24335;?#32946;产业服务商年内成立五个新的事业部把万科从单一上市公司转向多业 态多上市平台的控股集团郁亮表示

相比于万科万达集团的?#35789;?#20154;王健林在今年更是直言将来万达商业地产股份有限公司可能去掉 地产 二字变成万达商业投资公司或商业投资管理公司去房地产化也实现万达商业地产的全面转型

据 悉万达目前的这次转型在内部被称为第四次转型?#20445;?#20110;去年年底提出2015年则是落地之年其核心在于轻资产?#20445;?#30456;比于前三次转型一直以房地产为 主这次转型也有了质的变化即转向以服务业为主万达方面还表示在下半年将完成银行证券保险公司并购加上已有的快钱公司和万达投资公司正式成 立万达金融集团

此外恒大作为国内房企多元化的代表也在2015年正式进军?#25605;平?#24247;和金融保险行业而本身便多领域发展的绿地在2015年也确立了以房地产开发为主业大基建大金融大消费等新兴产业并举发展的多元格局

?#34892;?#25151;企转?#22270;?#20915;

房 地产是个资金密集型的行业但目前对于?#34892;?#25151;企来说资金获取的成本比?#32454;]?#19981;像万科恒大这种龙?#25151;?#21457;商可?#38405;?#21040;比较便宜的钱有分析人士?#30130;?#21516; 时?#34892;?#25151;企的项目绝大部分在二三线城市甚至是四线城市而目前二三线城市的销售情况也不好库存压力很大很多资金都压在项?#21487;?#20986;不来房企最后 就变成替银行和信托打工了

自今年以来仅在A股市场上便有多达十几家房企宣布转型其中一些体量不小业绩不错的企业在夯实主业的同时则积极拓展健康金融等新业务但更多的房企则选择了全面退出

以去年销售额超200亿元的阳光城为例其在2015年加速开拓?#25605;平?#24247;领域

就连今年前三季度业绩大增逾20倍的苏宁环球也在积极谋求转型公司自2015年确立大文体大健康大金融三大板块战略方向以来便一?#34987;?#26497;寻求与相关领域优势企业合作机会目前已宣布了多起并购事项

而规模更小的浙江广夏莱茵置业海德股份中茵股份等多?#20197;?#26159;彻底的退出了房地产行业其中浙江广厦转型影视文化产业莱茵置业转型体育产业中茵股份转型通讯领域海德股份则只保留了贸易业务

对此有A股房企老总?#30130;按?#22411;龙头房企有规模?#25856;疲?#20294;想彻底脱离房地产行业也不是那么容易而?#34892;?#25151;企船小好调头况且资本市场对于房地产公司兴趣也不大虽然相比制造业利润?#39038;?#19981;错但?#20048;?#30456;较其他行业一直偏低转型热门产业也有利于公司在资本市场上的价值

一线城市成地王集中营

高价地加速城市豪宅化

对于很多?#34892;?#25151;企来说转型也来自于地价给予的压力

在这个?#26412;?#38543;便一块住宅用地楼面价就拍出3万元平方?#20303;?#30340;时代房企营销高管见面必会吐槽你到哪儿去找客户?#20445;?/P>

2015年被称为?#26412;?#24066;场的豪宅元年深圳房子涨价最凶猛之年?#23548;?#19978;在过去一年中证券日报记者与房企高管交流中两个话题避无

可避一是三四线城市巨量库存难以消化二是一线城市地价不断?#40644;?#24819;象尤其后者?#35789;?#26159;纵横地产圈数十年的营销人也没见过这阵仗?#20445;?#27004;面价动辄超过5万元/平方米疯狂已经成为?#26412;?#22303;地市场的代言词

而土地市场的疯狂?#31080;I聘?#25151;价目前来看一线城市豪宅化进程正在加快地王?#23458;?#23383;诀靠新地王诞生?#23458;?#22320;红利解套都不再是最佳盈利路径

一线城市频现高价地

过 去京沪广深拍出一块地王业内颇有鼎沸之?#30130;?#29978;至时过几年仍是津津乐道的话题而2015年一个地王的头衔可能多则几个月少则几天就被替代 了据证券日报记者统计2015年9月份以来?#26412;?#20016;台已经拍出了5.6万元/平方?#20303;?万元/平方?#20303;?.2万元/平方?#20303;?.5万元/平方米的 高价地

上海也类?#30130;?1月25日上海杨浦拍出72.99亿单价地王楼面价达到4.9万元/平方?#20303;?#27425;日上海土地市场再次卖出78.2亿元北外滩又出地王

据 ?#24615;?#22320;产研究部统计数据显示2015年以来20大标杆房企合计在土地市场?#24230;?#20102;3010亿元拿地而从在一线城市的占比看历史首次?#40644;?#20102;40%比 例占比高达44%而能够在一线城市拿?#25509;?#36136;地块的民营房企越来越少这意味未来一线城市房地产市场交易将成为豪门游戏

499宗地收入4717亿元全年将达5000亿元这是截至12月11日一线城市的卖地金额而去年同期663宗地收入4862亿元这意味着与去年相比平均成交楼面价?#31185;?#26041;米?#38505;?#20102;逾1000元已高达近9200元/平方?#20303;?/P>

豪宅化提速

来自上海易居房地产研究的一组数据显示2015年前10个月全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%处于2011年以来的最高值占?#35748;?#27604;2011年高了10个以上的百分点

而土地市场的高溢价成交信号也传导至楼市在深圳今年以来?#23637;?#30424;几度现身甚?#30103;?#26377;升级为时光盘的迹象某均价4.5万元/平方米的新盘3小时就被抢光了上海则一直是豪宅成交的集中营?#26412;?#20063;开始出现成交均价超过19万元/平方米的豪宅

据证券日报记者了解到2016年?#26412;?#22312;售单价10万元以上豪宅?#21363;?000套而2015年之前每年这种量级的顶级豪宅年销售?#21487;?#19981;足200套信心爆棚的开发商将去哪里寻找接盘侠?#20445;?/P>

使高净值人群不断增长但面对2016年以后?#26412;?#21806;价10万元+项目将达50个的?#23548;?#24066;场地王的突围之路或许已不是用拖字诀等待别的开发商解救就能走通的

据亚豪机构监测?#26412;?0年内诞生了20个地王其中1个退地如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本但需要4年才见盈利而剩下的8个项目至今皆未解?#20303;?/P>

另据?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟测算?#38405;?#21069;的土地价格计算在未来两年内?#26412;?#25151;价要?#38505;?20%今年出现的20个地王入市?#35759;?#25165;能降低否则将很难入市只能延缓开发节奏

亚 豪机构市场总监郭毅则认为在2015年这个地王成为常态的市场中面粉频频贵过面包地王等待市场机会的时间成本将会更高入市节奏更加难以掌控回报 周期也愈加漫长地王解套?#35759;?#30340;加大只有积极创新产品增加项目附加值提升项目性价比的开发商才有可能?#40644;?#37325;围破茧成蝶

险资围猎房企

王石大战宝能系成年末大戏

有人退出就会有人进入

对于股权分散的房地产企业尤其是他们的管理层来说2015年在资本市场上最担心见?#25605;?#19968;个词便是举牌而目前正在进行的万科股权争夺战临近年末更是高潮迭起引发全行业的强势围观

年末上演蛇吞象大戏

虽然房企与险资的结合在行业内已经是一种趋?#30130;?#19981;过对于万?#39057;?#31649;理层来说仍很难接受比自己规模小了很多的宝能系对自己蛇吞象式的收购尤其是在万科?#35789;?#20154;王石已认定宝能系是在进行恶意收购的前提下

从 今年7月份开始截至12月11日宝能系通过数次举?#30130;?#22312;5个月时间内?#35759;?#19975;?#39057;?#25345;股比例从不到5%提高至22.45%而前任第一大股东华润 除了在8月31日和9月1日两次增持万科外再无动作其持股比例也停留在了15.29%?#23545;?#20302;于宝能系这也意味着宝能系已经坐稳了万?#39057;?#19968;大股东的 位置此时对于万科管理层来说反击已成必然

果然12月17日万科?#35789;?#20154;王石公开表示不欢迎宝能系成为公司大股东此前还遮遮掩掩的双方——万科管理层与险资宝能系正式开?#20581;?/P>

王石?#30130;?#23453;能系信用不够利用杠杆资金实施举牌收购是在玩赌的游戏可能对万?#39057;?#20449;用评级和信誉造成?#22909;?#24433;响而第二天一早宝能集团在其网站公布的一份声明中?#30130;?#20844;司在业界享有良好声誉相信市场的力量

相比于双方的嘴上较量大家都清楚资本市场上最?#31449;?#23450;胜负了仍是?#20154;?#30340;肌肉更强为此双方私下也都在紧张谋划

12 月18日万科发布公告宣布因筹划股份发行用于重大资产重组及收购资产A股和H股盘中停牌2天后万科又公告?#30130;?#20844;司预计在2016年1月18日 前按照要求披露重大资产重组信息公司A股股票最晚于2016年1月18日?#25351;?#20132;易公司?#20449;?#22312;证券?#25351;?#20132;易后3个月内不再停牌筹划重大资产重组事项

对此业内普遍认为万科此举是要实行?#23601;?#35745;划?#20445;?#21363;万科通过定向增发来提高盟友的股份占比将万科股权的盘子扩大对手的股份也随之稀释

?#23548;?#19978;此前已经有消息?#30130;?#36890;过这几日的拜票?#20445;?#29579;石已从中粮集团等处获得200亿元支持另外一家信托公司愿为王石提供100亿元炮弹王石所筹集资金总额已超过300亿元从资金准备上王石方面已可与宝能系一?#20581;?/P>

不过尚存疑问的是本次重组能否获得股东大会通过只要有超过三分之一的股东反对该重组便难以通过如此双方?#31080;?#20250;在二级市场?#38505;?#24320;激烈争夺

此外需要注意的是险资巨头安邦也在年底悄然举牌了万科持股比例?#25605;?%其态度也成为本次万科股权大战的关键因素之一

险资频频围猎房企

?#23548;?#19978;除了万科外仅近期被险资举牌增持的企业还包括远洋地产金融街金地集团同时今年4月1日中国平安斥资62.95亿港元入股?#23435;o小?#21315;亿俱乐部的碧桂园持股比例达9.9%成为碧桂园第二大股东

对 此有业内人士指出险资入主房企确实可以让其拥有相对充裕的资金且资金成本上?#23545;?#20302;于同行同时保险行业庞大的资金余额和?#31995;?#30340;投资收益也促使其 入股房地产企业以提高资金使用效率优化投资收益尤其是随着人口老龄化的到来与养老健康相关的产业都将迎来新的机会保险公司在资金成本这方面有 天然的?#25856;疲?#20294;在项目开发上尚欠经验捆绑一家龙头房企在相关产业的发展中也会事半功

倍但?#28909;?#38505;资有恶意收购的倾向或是管理层并不那么欢迎双方则?#31080;?#38519;入明争暗?#20998;?#20013;对于企业来说肯定不是一件好事

不过鉴于近期险资举牌上市公司年末保监会紧急下发文件进行摸底要求险企限期上报投资压力测?#35029;?#19968;旦不过关投资将受到诸多限制对此有业内人士指出保监会是担心险资激进投资的风险有意收紧

另值得注意的是在险资频频举牌房企的同时房企也看?#25605;?#38505;资在金融领域的固有?#25856;疲?#24320;始逆向发力保险行业来布局金融平台

今年以来便有恒大地产泰禾集团阳光城新华联泛海控股中天城投等上市房企纷纷宣布设立保险公司对此有分析人士?#30130;?#22320;产上市公司通过设立保险公司在获得保险?#26222;?#30340;同时也可获得相对廉价且稳定的现金流降?#25512;?#19994;的资金成本

多地放宽楼市政策

去库存加速

郁亮说房地产进入了白银时代任志强隔空喊话称地产?#24179;?#26102;代还没?#22411;?#20840;过去更有房地产高层称房地产进入了钻石时代需要像对待钻石一样精雕细琢产品才能?#19994;?#36141;房者对2015年的楼市来说一线城市和重点二线城市日子比较好过但三四线城市仍在艰难前行

从全国楼市6.9亿平方米的待售商品房面积来看库存压力?#38405;?#20197;?#33322;?#37492;于此今年初房地产政策定调稳定住房消费此后包括信贷金融在内的多轮政策连番出台

多轮救市政策出台

据统计自去年11月以来央行6?#35859;?#24687;5?#35859;底迹?#36151;款基准利?#35270;?#21407;来的6.15%降至4.9%下降幅度高达25.5%这已是近十年来的最?#36864;?#24179;而公积金贷款利率更早已是历史最低

紧接着今年房地产调控政策调整的重头戏即调整首套房和二套房认定标准同时降低首付款贷款比例

3月30日央行发布通知对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的?#29992;?#23478;庭购二套房首付款比例调整为不低于40%使用住房公积金贷款购买首套普通自住房首付20%拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金购房首付30%

上述被称为330新政的楼市调整政策是近年来除了放?#19978;?#36141;之外对市场刺激非常明显的救市手段在某些地区对改善型需求的撬动可?#25605;图?#24433;据了解330新政实施不?#25605;?#20010;月深圳房价开始失控前海龙华宝中等热点区域房价飙升近40%

330新政实施近两个月后统计局数据显示5月份?#26412;?#19978;海广州深圳新建商品住宅和二手住宅价格环比全?#21487;险?#20854;中?#26412;险?.4%上海?#38505;?.6%广州?#38505;?.4%深圳?#38505;?0%

简言之330新政对一线城市部分二线城市的改善性需求刺激明显成为大多数上市房企上半年销售业绩的重大利好助力

值得注意的是330新政之后多地政府开始因城施策降低公积金贷款门槛提高公积金贷款额度等手段使用频?#24335;细]?#20013;央也曾5次对公积金政策进行调整

此外减免税?#36873;?#21457;放购房?#22266;?#21560;引外来人口落户等政策也先后出台同时2015年取消限购政策的城市也越来越多目前仅剩北上广深四个一线城市在坚守

暂?#20063;?#35828;这些微调性政策对市场的刺激作用如何但二季度以来此前低迷的部分二线城市和个别三线城市成交情况确实有所好转而市场真正的回暖不乏下半年楼市调控政策再度出招的推动

9月30日中国央行和银监会联?#25103;?#24067;关于房地产业的重大政策在不实施限购措施的城市对?#29992;?#23478;庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%

上述被称为930新政的调控政策是今年第二个对楼市刺激明显的宽松性新政在该新政实施近一个月后证券日报记者从多位房企营销营销负责人交流时获悉访客量剧增换房需求入场地缘性客户成交意向明显拉升了中高端项目成交量

12 月18日国家统计局今?#23637;?#24067;数据显示受房地产刺激政策影响11月份全国 70个大中城市房价环比?#38505;?#22478;?#24615;?#21152;涨幅有所扩大同比房价?#38505;?#22478;市个数也继续增加其中涨幅最高的城市为深圳高达44.6%另外?#26412;?#19978;海广州 等一线大城市同比涨幅也均在10%左右而同比降幅最大的则为广东湛江降幅5.6%另外锦州丹东襄阳等三四线城市同比降幅也多在5%左右

去库存仍是主旋律

从上述国家统计局数据可知虽然一线城?#34892;?#27714;强劲但三四线城市由于过度开发造成的大量库存问题?#38405;?#20197;?#33322;?#38656;求不足的颓势并未转变而从11月数据来看出现同比下滑的城市多达49个占比多达70%由此可以整体房地产仍然面临较大压力

事 实上造成三四线城市如今库存难以消化的局面?#20174;?#25151;地产市场供给端的变化而2011年是中国房地产供给侧的拐点据国家统计局公布数据显 示2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米全国商品房销售面积10.99亿平方?#20303;?#32780;截至2015年11月底全国商品房待售面积6.8亿平方 米全国商品房销售面积接近9.5亿平方?#20303;?/P>

虽然各个城市不一样但我们的库存迅速增长2011年以来增长幅度接近40%?#27604;?#24535;强近日在一次论坛上表示大量库存集中在三四线城市是不是取消限购就能解决库存问题目前来看不能完全解决

这 一问题的根源在于2011年限购等过度紧缩政策出台后房地产市场出现的两种转变2010年下半年至2011年很多大?#34892;?#24320;发商逃离被限购的一二 线城市向三四线城市进军导致这些城市供应量剧增紧缩性政策连续出台后2011年下半年全国楼?#26143;?#20110;降温其后三四线城市吸纳外来人口能力较 弱市场饱和而之前拿地动工的项目仍在源源不断地制造大量房子

以证券日报记者走访的泉州为例虽然该地为古丝绸之路的起点但其市场供应量已颇为饱和泉州聚集了多家全国一线开发商多个项目开发规模超过百亿元进驻当地的开发?#28120;?#21521;记者直言清盘一个项目之后已经不再敢拿地

更重要的是以绿城中国为例因在三四线城市过量布局等问题让一?#20197;?#25196;言?#20998;?#19975;科销售规模的房企一?#35748;?#20837;破产危机

2015年在证券日报记者与全国性房企高管交流中凡是涉及企业当下最重要的工作内容加速清理存货一致被列在其中所有的营销人都在拼命抓住政策窗口期出击而有实力的房企?#36127;?#20840;部退守一二线城市

基于这一压力近日中央提出房地产去库存作为四大歼灭战之一并将作为2016年经济工作部署自上而下开始施行因此业内一致认为预计2016年将有更多刺激房地产的激励政策出台全国房地产市场将再?#35748;?#36215;一波热潮

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